La ville où l’argent monte au ciel
par Martin Filler

La ville où l’argent monte au ciel

Depuis quelques années, des gratte-ciel filiformes ont fait leur apparition au sud de Central Park, rompant la légendaire skyline de Manhattan. Derrière l’ascension vertigineuse des tours et des prix, une clientèle internationale richissime qui place ses millions en achetant comptant, et souvent en liquide, des appartements somptueux. Pour répondre à cette demande, les promoteurs multiplient les projets démesurés, mais esthétiquement décevants.

Publié dans le magazine Books, novembre 2015. Par Martin Filler

©RAFAEL VINOLY ARCHITECTURE/DBOX

Visible depuis les cinq arrondissements de New York, le 432 Park Avenue est un miracle de technologie. Avec sa base étroite et ses façades sans relief, le gratte-ciel évoque les tours défensives d'une ville italienne du Moyen Âge.

Depuis la période prérévolutionnaire jusqu’à la Seconde Guerre mondiale, tous les locataires new-yorkais étaient prévenus le 1er février (surnommé Rent Day), trois mois à l’avance, de l’augmentation annuelle du loyer. Ils étaient alors nombreux à se mettre en quête d’un logement meilleur marché : le jour où tous les baux expiraient, le 1er mai (Moving Day), la ville était le théâtre d’une migration de masse au cours de laquelle un million de résidents pouvaient changer de domicile. Depuis quelque temps, la plus grande métropole des États-Unis connaît un autre type d’effervescence immobilière, plus circonscrite : ses manifestations les plus visibles concernent les personnes les plus riches de la planète. Un seuil anticipé de longue date a été franchi en décembre 2014 quand un duplex avec terrasse, situé au dernier étage du nouvel immeuble One57, s’est vendu pour la somme sans précédent de 100 471 452,77 dollars. En 2014, sept autres appartements situés dans le même gratte-ciel – conçu par l’architecte français Christian de Portzamparc sur la 57e Rue ouest de Manhattan, entre les 6e et 7e Avenues, et construit par Extell Development Company – ont changé de mains pour des montants compris entre 32 et 56 millions de dollars. Mises bout à bout, ces transactions ont représenté plus d’un tiers des vingt-quatre plus grosses ventes de l’année dans le parc résidentiel new-yorkais. En janvier 2015, un autre duplex atteignait 90 millions de dollars. Ce faîte du pouvoir monétaire se dresse deux rues au sud de Central Park, au cœur de la concentration la plus dense de nouveaux appartements haut de gamme depuis que la 5e Avenue et Park Avenue ont été réaménagées entre les deux guerres. Le pâté de maisons situé immédiatement à l’ouest du One57 doit accueillir un nouveau projet financé par Extell : il s’agit de la Nordstrom Tower, conçue par Adrian Smith (l’architecte du plus haut bâtiment du monde, le Burj Khalifa de Dubai, achevé en 2010) et Gordon Gill. La tour abritera au rez-de-chaussée une boutique de la marque Nordstrom (1), un hôtel au premier, et des appartements dans les étages supérieurs (c’est à partir de 70 mètres environ que l’on commence à jouir d’une vue dégagée sur Central Park). Le gratte-ciel jouxtera et surplombera l’Art Students League of New York, bâtiment réalisé par Henry Hardenbergh en 1892. Culminant à 541 mètres, ce sera le plus haut immeuble résidentiel de la ville. Cette construction en surplomb a été rendue possible parce que le promoteur Extell a acheté les « droits aériens » de l’école d’art : cette expression désigne l’espace vertical vide situé au-dessus des immeubles voisins, et dont l’utilisation n’atteint jamais le maximum autorisé par les lois de zonage. De tels stratagèmes forment une part essentielle de l’équation juridique et économique complexe (à laquelle Carol Willis, historienne des gratte-ciel, a donné le surnom de « Monopoly invisible ») qui a permis à ces immeubles extrêmement hauts et fuselés de pulluler dans Midtown North, nom donné par la police et les urbanistes à cette portion de Manhattan. Même si plusieurs projets de tours similaires sont prévus autour de la 23e Rue près de Madison Square et dans le sud de Manhattan, l’équation très particulière de ce marché de niche repose sur la situation géographique. Or les acheteurs étrangers considèrent le sud de Central Park comme le cœur doré de la Grosse Pomme, alors même que les New-Yorkais avertis ont longtemps jugé ce quartier socialement insignifiant. Dans le même bloc d’immeubles que le One57, au 111 de la 57e Rue ouest, SHoP Architects a mis en chantier un bâtiment qui aura la douteuse distinction d’être le plus mince du monde, du fait de l’extrême contraste entre sa minuscule base de 18 mètres et sa hauteur de 438 mètres.  (2) Par comparaison, le rapport largeur/hauteur des regrettées tours jumelles de Minoru Yamasaki était de 1/7 ; le 111 de la 57e Rue ouest présentera quant à lui un ratio de 1/24. Le revêtement de sa façade sera principalement réalisé en terre cuite et en bronze ; ses appartements, dont chacun occupera un étage entier, bénéficieront au nord d’un panorama sur Central Park. Chef-d’œuvre d’ingénierie (le bâtiment sera lourdement lesté à son sommet pour l’aider à résister aux vents puissants), le 111 s’annonce comme une présence urbaine aussi intrusive qu’insaisissable. Les tours ultraluxueuses actuelles ont eu pour prototypes le Time Warner Center, de David Childs et Mustafa Kemal Abadan, sur Columbus Circle, et le 15 Central Park West, signé Robert A. M. Stern. Achevés respectivement en 2003 et en 2008, tous deux sont situés quelques rues au nord de la 57e. Ces immeubles résidentiels étaient spécialement conçus pour une classe émergente de ploutocrates ayant du mal à acheter dans les immeubles les plus sélects (3), dont les syndicats de copropriétaires, non soumis aux lois antidiscrimination, écartaient régulièrement les Juifs, les Noirs, les homosexuels, les femmes célibataires, les acteurs et toute personne jugée moins que respectable. Les années 1990 ont été marquées par l’essor des hautes technologies, des télécommunications et d’Internet, la montée en puissance des hedge funds (fonds alternatifs), la dénationalisation des ressources naturelles de l’ex-URSS et le décollage du capitalisme d’État chinois. Toutes ces évolutions ont radicalement transformé les normes de la richesse dans le monde entier. Manhattan avait jusque récemment la réputation de ne compter, sur le marché du très haut de gamme, qu’une cinquantaine d’immeubles extrêmement convoités. C’était révélateur d’une anomalie : la pénurie chronique de résidences de grand luxe dans le centre de la finance américaine. Au sommet du marché, un grand vide attendait d’être comblé. Même si les grandes fortunes ont peu à peu triomphé des préjugés religieux, raciaux ou sociaux, certaines copropriétés exigent que l’acheteur dispose de liquidités d’un montant plusieurs fois supérieur à la valeur d’un appartement, ce qui les réserve à une toute petite fraction des fameux 1 %. Quand vous achetez dans une copropriété, vous achetez des parts de l’immeuble ; si vous voulez partir, c’est à vous de trouver un acheteur qui remplisse les conditions. Réciproquement, si le syndicat des copropriétaires rejette une transaction, il est tenu de racheter l’appartement – une dissuasion efficace contre les refus. Les enfants de dictateurs africains destitués sont donc autant les bienvenus dans les immeubles de grand standing que les rejetons du gotha mondain. Cette facilité d’accès a attiré des personnages troubles qui n’obtiendraient jamais l’approbation du syndic dans les citadelles les plus prestigieuses de la vieille garde new-yorkaise.   Les vertus commerciales de l’imitation Bien après l’achèvement du 15 Central Park West, de Stern, les reventes d’appartements à prix très élevés dans ce gratte-ciel dominaient encore la rubrique « Big deals » du cahier immobilier dominical du New York Times, où les transactions les plus importantes de la semaine sont annoncées en grande pompe. Avant la vente record à plus de 100 millions de dollars du One57, le tenant du titre était un luxueux appartement du 15 Central Park West, vendu 88 millions de dollars en 2011 par Sanford Weill, ancien P-DG de Citigroup, à la fille d’un oligarque russe. Weill fit plus que doubler son investissement : il avait acquis cette résidence occupant un étage entier quatre ans plus tôt pour 42,4 millions. Rien n’a plus de succès commercial que l’imitation, et le style néoclassique de la façade en pierre calcaire choisi par Stern pour cet immeuble reproduit fidèlement celui des résidences conçues dans les années 1920 et 1930 par Rosario Candela. (4) Les appartements de l’architecte d’origine sicilienne, exceptionnellement spacieux et fignolés, sont considérés comme les plus convoités de la ville. Le 15 Central Park West a été surnommé « le Jésus de calcaire » : après que le krach de 2008 eut enterré plusieurs plans de développement grandioses, ce projet à 950 millions de dollars avait pour beaucoup l’allure d’une résurrection. La prodigieuse réussite financière du 15 Central Park West a valu à Stern une foule de nouvelles commandes, dont le 220 Central Park South, une résidence actuellement en construction exactement deux rues au nord du Nordstrom. L’alignement est d’ailleurs si parfait que le 220 menaçait d’obstruer la vue sur le parc aux résidents du Nordstrom, ce pourquoi les promoteurs des deux immeubles se sont livré une coûteuse bataille judiciaire. Le contentieux fut réglé quand chaque partie accepta de déplacer sa tour (celle de Stern vers l’ouest, celle de Smith et Gill vers l’est). Extell exigea en outre 194 millions de dollars pour se séparer d’un garage souterrain qu’il possédait sur le site du futur 220, et qui empêchait la poursuite des travaux. Les façades plus larges du building de Stern sont orientées est-ouest plutôt que nord-sud ; culminant à 290 mètres, ce ne sera que le dixième plus haut gratte-ciel de Manhattan. Ce pastiche post-Art déco est à certains égards plus réussi que les autres nouveaux immeubles encombrant le quartier, ce qui illustre a contrario la piètre qualité architecturale des nouvelles résidences new-yorkaises pour super-riches. Mais la tour qui fait le plus parler d’elle est le 432 Park Avenue : une tige élancée de 89 étages qui jaillit à l’intersection du parc et de la 56e Rue est. Censé être achevé fin 2015, il a été conçu par Rafael Viñoly, un architecte d’origine uruguayenne. Aujourd’hui la plus haute structure résidentielle de l’hémisphère occidental (426 mètres), le 432 Park Avenue est officiellement le deuxième plus haut gratte-ciel de New York derrière le One World Trade Center de David Childs (achevé l’an dernier, d’une force…
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